As a Condo Committee : EP 1 A Story from dark room
ประสบการณ์ส่งตรงจากห้องประชุมกรรมการ เดือดบ้าง เข้มข้นบ้าง แต่ก็เป็นสนามที่ทำให้ได้เรียนรู้การบริหารงานจากผู้บริหารหลายๆ คน บางคนก็เป็นผู้บริหารในองค์กรใหญ่ บางคนก็เป็นคณะกรรมการจากคอนโดอื่นๆ การที่เราเป็นมือใหม่ ก็ทำให้เราได้เรียนรู้มุมมองจาก มือเก๋าในวงการ และ แนวทางการบริหาร การตัดสินใจ การควมคุมการประชุม การต่อรอง และ ความเป็นกลาง
รายงานเหตุการณ์ไม่ปกติค่ะ พบปล้องกัญชาบริเวณดาดฟ้าคอนโด
ช่วงสามปีที่ผ่านมาของการเป็นกรรมการคอนโด เริ่มต้นจากการที่มีโปรเจคอยากจะพัฒนา และเห็นว่า งบบางส่วนนั้น ใช้ไปแบบไม่ถูกใจเราเท่าไหร่นัก หากย้อนความทรงจำกลับไป คงจะเป็นเหตุการณ์ที่ คอนโดมีการเปลี่ยนหลอดไฟ จากหลอดฟูออเรสเซนต์ เป็นหลอด LED โดยที่ยังไม่เสีย และลดจำนวนหลอดไฟไปครึ่งหนึ่ง หลังจากนั้นก็โฆษณาเป็นผลงานในที่ประชุมใหญ่ว่า เย้ ในที่สุดเราก็ลดค่าไฟฟ้าได้เหลือครึ่งเดียวเท่านั้นเอง จากการเปลี่ยนหลอดไฟ งบประมาณที่ถูกใช้อย่างไม่ค่อยเหมาะสมนี้ เลยเป็นจุดเริ่มต้นว่า เรานี่แหละ ที่เป็นคนที่จะต้องเข้ามาช่วยดูเรื่องเหล่านี้ โดยหารู้ไม่ว่า จริงๆ แล้ว มีเรื่องมากมายที่หนักหนากว่านั้น ดั่งการขี่ช้างจับแมลงวันกลางทะเลทราย
การเจอเหตุการณ์ไม่ปกติบางเหตุการณ์ ก็เหมือนจะเป็นเรื่องที่บอกคนให้น้อยที่สุด จะปลอดภัยสุด ส่วนบางเหตุการณ์ ก็คิดว่า บางทีมันก็ควรจะเป็นเคสตัวอย่างที่ทำให้ลูกบ้านอื่นสามารถระมัดระวังได้ การเจอปล้องยานี้ เราได้รายงานไปยังตำรวจ แต่เนื่องจากจุดเกิดเหตุไม่มีกล้องวงจรปิด สิ่งที่นิติบุคคลทำได้หลังจากนั้น คือการเฝ้าระวัง
โดยปกติแล้ว ถ้าเป็นการแก้ไขปัญหาแบบหมาๆ ก็คงจะปิดประตูดาดฟ้าไม่ให้ใครเข้าไปอีก โชคดีที่ไม่มีการเอ่ยความคิดนี้ออกมา หลายๆ ครั้งที่ผมรู้สึกเสียดายกับทรัพยากรที่มี ที่ต้องถูกปิดกั้น เพียงเพราะ การกระทำผิด 1 ครั้ง ในช่วงระยะเวลา 3 ปี การปิดกั้นแบบนี้ น่าเสียดายที่คนทนทุกข์ มิใช่คนที่กระทำผิด แต่เป็นลูกบ้านทุกคนที่อาศัยอยู่ ดังนั้น สิ่งที่ผมทำได้ คือ Defend ปัญหา ถ้าหากเกิดแค่ครั้งเดียว บางเหตุการณ์ไม่จำเป็นจริงๆ ก็ไม่ต้องไปควบคุมหรอก สุดท้ายแล้ว คนลำบากไม่ใช่ใครหรอก พวกเรากันเองนี่แหละ
โดยปกติ ไม่เคยคิดว่า CCTV จะถูกใช้งานจริงจังเท่าไหร่ อาจจะเป็นเพราะเราไม่เคยอยู่ในจุดที่ต้องเข้าไปตรวจสอบตรงนั้น แต่คอนโด นี่ สถานที่ที่ขึ้นชื่อว่าเป็นสถานที่ส่วนตัว ปลอดภัย ในอีกด้านนึง CCTV ก็ทำลายความเป็นส่วนตัว เพื่อสร้างความปลอดภัย CCTV กลายเป็นของที่ค่อนข้างกินเวลาและสิ้นเปลืองค่าแรงแบบเงียบๆ นั่นเป็นเพราะทุกครั้งที่เกิดเรื่อง จะต้องมีคนที่เข้ามาดูกล้องวงจรปิดว่าเกิดอะไรขึ้น และหากระบบ CCTV ไม่ดีพอ มันก็จะต้องนั่งกรอภาพไปแล้วนั่งดูตั้งแต่ต้นจนจบ ซึ่งกินระยะเวลาและสิ้นเปลืองเวลามาก ดังนั้น การกำหนดช่วงระยะเวลาที่เกิดเหตุได้สั้นเท่าไหร่ ก็จะยิ่งเสียเวลาคนตรวจสอบมากเท่านั้น ซึ่งค่าเสียเวลานี้ มันก็ถูกจ่ายเงียบๆ ตามค่าจ้างนิติบุคคลนี่แหละ
สำหรับผม ผมคิดว่า คอนโดใหม่ๆ ควรไปลงทุนในการใช้ระบบ Network CCTV ที่สามารถกำหนด Motion Detection ได้ เพื่อให้มันเก็บเหตุการณ์ที่เกิดเหตุ มานั่งไล่ย้อนดูได้ง่ายขึ้น แทนที่จะต้องมานั่งไล่ดูภาพย้อนหลังตั้งแต่ต้นจนจบ ที่ไม่รู้ว่าเหตุการณ์เกิดช่วงเวลาไหนกันแน่
รายงานเหตุการณ์ไม่ปกติค่ะ พบกลุ่มควันไฟหนาแน่นบริเวณชั้น XXX ลูกบ้านโทรมาแจ้งค่ะ ตอนนี้เจ้าหน้าที่ถือถังดับเพลิงไปรอแล้วค่ะ
ตอนเป็นลูกบ้าน บางทีเราก็รู้สึกว่า ทำไมนิติบุคคลช่างวุ่นวาย เราอยู่เป็นคอนโดที่เป็นกันเอง ไม่ได้หรือยังไง แต่มุมมองนั้น ก็ค่อนข้างมองโลกอย่างสวยงาม ในความเป็นจริง ก็มีกลุ่มคนที่พร้อมจะโกยผลประโยชน์เข้าตัวเองตลอดเวลา และเราที่เป็นกรรมการก็ต้องคอยปกป้องสิทธิเหล่านั้น
ผลประโยชน์บางอย่าง ผมมองว่า ไม่เสียหายอะไร เพราะมันเป็นสิทธิของลูกบ้าน เช่น คอนโดมีห้องประชุม แต่ว่า โดนสั่งห้ามด้วยกฏว่า ห้ามติว ห้ามขายตรง ซึ่งตรงนี้ผมว่า มันเป็นการละเมิดสิทธิ ความเท่าเทียมมันก็เพียงแค่ว่า แต่ละห้องมีสิทธิเท่าไหร่ ก็ให้ใช้สิทธิเท่านั้นตามระเบียบก็น่าจะเพียงพอแล้ว ส่วนการใช้เพื่อประโยชน์ใดนั้น ก็ตามแต่ลูกบ้านจะใช้งาน ตราบใดที่ห้องสภาพสมบูรณ์ และไม่ริดรอนสิทธิคนอื่น
ปัญหาก็คือ เมื่อบริษัทแต่ละอย่าง เป็นบริษัท Outsource ทั้งสิ้น ยาม พนักงานความสะอาด คนสวน การจะให้เค้าดูแลเหมือนเป็นทรัพย์สินของตัวเองก็แทบจะเป็นไปไม่ได้เลย
ในต่างประเทศ จำได้ว่า ห้อง CCTV เป็นห้องที่ดูน่ากลัวมาก ผมไปที่สถานีรถไฟแห่งหนึ่ง เมื่อมองเข้าไปในห้องกระจก มีภาพเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย กำลังจ้องอยู่ที่ Monitor แล้วเปลี่ยนช่องไปมา นั่งดูความเคลื่อนไหวตลอดเวลา
ผมนึกย้อนกลับมาที่คอนโดตัวเอง แม้อยากจะให้มีเจ้าหน้าที่ดูกล้อง CCTV ก็ตาม แต่ในทางปฏิบัติค่อนข้างต้องใช้พลังงาน แค่ไม่ให้ยามนั่งหลับ นั่งเล่นมือถือ นั่งดูทีวี บางทีก็ต้องคอยตักเตือน
น่าแปลกที่หน้าที่เหล่านี้ จริงๆ ควรเป็นลูกบ้านทุกคนที่ช่วยกันดูแล คือ ถ้ายามนั่งหลับ ก็มิใช่ว่ามีแต่กรรมการที่จะแก้ไขสถานการณ์ได้ ลูกบ้านก็สามารถแจ้งให้ทางนิติทราบ และกำชับกำกับดูแลเพิ่มเติมได้ แต่เวลามีความผิด ก็มักจะโยนความผิดมาที่กรรมการนี่แหละ ว่าทำไมไม่ดูแล
รายงานเหตุการณ์ไม่ปกติค่ะ น้ำท่วมห้องและไหลออกมาบริเวณทางเดินส่วนกลาง เจ้าหน้าที่ได้โทรติดต่อเจ้าของห้องเพื่อเข้าห้องแล้วค่ะ
ด้วยการไม่มีข่าว ทำให้เราคิดว่า กรุงเทพฯค่อนข้างปลอดภัย ไม่ค่อยมีหรอก ไฟม้งไฟไหม้ แต่ก็ค้นพบว่า ไม่ว่าจะเป็นไฟไหม้ น้ำท่วม ล้วนอยู่ใกล้ตัวเรามากกว่าที่คิด และบางที ชีวิตเราก็ตกอยู่ในอันตรายได้เช่นเดียวกัน
วันนึง ลูกบ้านทะเลาะกัน คนนึงกลัวอันตราย ก็เลยไปทุบเบรคเกอร์ Alarm ไฟไหม้ ดังไปทั้งตึก อันนี้เป็น False Alarm ในความคิด ผมก็คิดว่า กดได้ กลัวได้ แต่ก็ปรับไปตามระเบียบ
ส่วนอีกด้านนึงคือ ไม่เอาฝาครอบ Alarm ไฟไหม้ออก ตั้งแต่สร้างคอนโดเสร็จ ลูกบ้านเปิดไฟกระทะทิ้งไว้แล้วก็ออกไปข้างนอก จนแห้งแล้วมันเริ่มควันขึ้น แต่เนื่องจาก Alarm โดนปิดในห้อง กว่าจะรู้ตัว ควันก็เต็มห้องแล้วเริ่มลอยออกมานอกห้องแล้ว โชคดี ข้างนอกอยู่และรายงานให้นิติทราบ ช่างก็รีบขึ้นไปเตรียมอุปกรณ์ดับเพลิง พร้อมกับแจ้งเจ้าของห้องเพื่อขอเข้าห้อง
ฟืนไฟนี่ใกล้ตัวมากกว่าที่คิดนัก ช่วงเวลาสี่ปีที่คอนโดที่ผมอยู่ มีไฟไหม้ในระแวกใกล้เคียงเยอะมาก ทั้งๆ ที่อยู่ใจกลางเมือง มีทั้งไหม้คอนโดที่ยังสร้างไม่เสร็จ ไหม้ตึกแถวใกล้ๆ ไหม้ห้างที่อยู่ใกล้ๆ ถ้านับแค่รัศมี 2 กม. ก็มีเกิน 5 เหตุการณ์แล้ว ไม่รวม False Alarm ในตึกตัวเองอีกสองสามครั้ง และ ไหม้แบบไม่มีไฟลุกในตึกตัวเองอีกครั้งนึง
รายงานเหตุการณ์ไม่ปกติค่ะ เจ้าหน้าที่ตำรวจได้เข้ามาในเวลากลางคืน พร้อมกับแจ้งข้อกล่าวหาทางนิติบุคคล…..
ผมเป็นนักการทูต ที่ชอบเจรจาเพื่อหาข้อสรุปที่ดีให้กับทุกผ่าน แต่ก็โชคดี ที่จริงๆ ก็มีกรรมการมากประสบการณ์ที่พร้อมชนทุกอย่างที่ดูไม่เข้าที่เข้าทาง แม้ว่า การไม่มีกฏ ดูจะเป็นแนวทางปฏิบัติที่ผมอยากให้มี แต่เอาเข้าจริงๆ ผมก็ได้เรียนรู้ว่า บางครั้ง ไม้แข็ง ก็ช่วยให้ส่วนรวมคงอยู่ได้
น้องคนนึง เป็นผู้เช่าเก่า เห็น Facility คอนโดดี พอเลิกเช่าแล้วหนีไปเช่าที่อื่น ก็แอบเก็บ Access card ไว้ เพื่อแอบเข้าห้องส่วนกลาง นิติบุคคลตรวจพบ ด้วยกฏระเบียบก็ต้องส่งตำรวจ และส่งฟ้องคดีบุกรุก ถึงแม้เป็นกรรมการ และในฐานะเพื่อนร่วมโลก เห็นน้องเรียนมหาลัย ขาข้างนึงจะต้องขึ้นโรงขึ้นศาล ผมก็อดสงสารไม่ได้ ผมก็ถามไปว่า แค่ขู่น้องเค้าก็กลัวแล้วนะ ไม่พอเหรอ ผมก็ได้เรียนรู้มาว่า บางที ถึงแม้ว่าเราจะอยากให้มันจบๆ แต่เมื่อเราอยู่ในหมวกกรรมการ ภาระความรับผิดชอบคือปกป้องรักษาสิทธิของลูกบ้าน ถ้าหากเราเป็นหนึ่งเสียงของลูกบ้าน เราก็อาจจะบอกได้ว่า เออ ไม่เป็นไรหรอกน้อง คราวหน้าอย่าทำก็แล้วกัน แต่ในฐานะกรรมการ แม้เราจะสงสาร แต่ด้วยหมวกที่มีอยู่ เราก็ต้องทำตามระเบียบ
ระเบียบ เป็นสิ่งที่บังคับอำนาจกรรมการมิให้ใช้อำนาจโดยมิชอบ และในขณะเดียวกัน กรรมการก็มีหน้าที่ทำตามระเบียบที่ที่ประชุมสามัญได้มีมติตกลงร่วมกัน ของพวกนี้ แม้กรรมการจะเห็นต่าง แต่ก็จะละเมิดไม่ได้ ไม่งั้น กรรมการเองนี่แหละที่จะซวยฐานใช้อำนาจโดยมิชอบ
ขั้นตอนทางกฏหมาย
การเป็นกรรมการ ทำให้ได้เรียนรู้ทักษะด้านการจัดการในชีวิตจริง และ ความจริงจัง จากเดิม การทำงานด้านนี้ ไม่เคยต้องคำนึงเรื่องข้อกำหนดอะไรมากมายนัก กฏหมาย และ ระเบียบข้อบังคับ ที่ดูเหมือนจะเป็นเรื่องไกลตัว เรื่องของคนทางกฏหมาย ไม่ใช่เรื่องไกลตัวอีกต่อไป การจะพิจารณาอะไร ต้องนำหลักกฏหมาย ข้อบังคับ และมติที่ประชุมมาประกอบด้วยเสมอ ถ้าหากกรรมการอยากนำเงินไปลงทุนเพื่อให้เกิดประโยชน์ ก็ใช่ว่าจะทำได้ เพราะด้วยกฏหมายข้อบังคับ ไม่ได้อนุญาตให้ทำ สัญญาที่จะทำกับหน่วยงานต่างๆ มีความสำคัญไม่แพ้กัน เช่น ขอบเขตอำนาจกรรมการอยู่ในวาระได้สองปี เราก็ไม่ควรเซ็นสัญญาอะไรที่ทำให้กรรมการชุดต่อไปได้รับผลกระทบ เช่น สัญญาระยะยาว ซึ่งพวกนี้ ถ้าอยากจะทำจริงๆ ก็ต้องไปขอมติที่ประชุมใหญ่ เพื่อขอความเห็นของเสียงส่วนรวม
ช่วงปีที่ผ่านมา แม้ว่ามีสายไฟเบอร์ที่มีบริษัทเสนอผลประโยชน์ให้กับทางนิติบุคคล แต่ส่วนใหญ่ ล้วนเป็นสัญญาระยะยาว 10 ปี เกินขอบเขตอำนาจกรรมการไปมาก ของพวกนี้ แม้จะอยากให้มี ก็ต้องรอนำไปพิจารณาในวันประชุมสามัญ
ส่วนเงิน แม้ว่าการลงทุนที่ไม่ใช่ออมทรัพย์จะได้ผลตอบแทนเยอะกว่า และนิติบุคคลเรามีเงินสดในมือค่อนข้างเยอะมาก แต่เราก็ไม่สามารถนำทรัพย์ส่วนนี้เข้าไปลงทุนได้
ขั้นตอนการจัดซื้อ
การจัดซื้อ นั้นต้องมีการเปรียบเทียบสเปค ว่าตรงกันมั้ย ตรงกันแล้วราคาต่างกันเยอะ ต่อรองให้ลดราคาได้หรือไม่ สัญญา Maintenance ซ่อมบำรุง รวมถึงส่วนที่แถลงถึงข้อกำหนดหากไม่สามารถทำได้ตามตกลง รอบการพิจารณา ของเป็นของที่ต้องซ่อมตามระยะเวลาหรือไม่ ถ้าใช่ ก็จะได้เข้างบพิจารณาเป็นรายปี แจ้งรายละเอียดไปเลย ว่าจะต้องเปลี่ยนกี่ตัว ก็จะได้ไม่ต้องขออนุมัติเป็นครั้งๆ ไป
การเปรียบเทียบก็ต้องเป็น Apple-to-Apple คือ รายละเอียดทุกอย่างเหมือนกันหมด แล้วเปรียบเทียบดูว่าควรเอารายใดดี แต่บางครั้ง นิติบุคคลก็เจรจาต่อรองมาให้ได้สิทธิจากรายใดรายหนึ่งดีเป็นพิเศษ กลายเป็นว่า ข้อเสนอที่ดีนั้น ไม่ใช่ Apple อีกต่อไป มันอาจจะเป็น Apple Grade A อะไรอย่างนี้ แล้วพอถึงเวลาประชุมสามัญ ก็อาจจะกลายเป็นคำถามว่า ทำไมไม่เอา Apple Grade A มาเทียบกันให้หมด ทั้งๆที่ จริงๆ แล้ว เราไม่สามารถหา Apple Grade A ได้อีกแล้ว เพราะนี่เจรจาต่อรองขอมาเป็นพิเศษเป็นต้น
รายงานเหตุการณ์ไม่ปกติค่ะ มีลูกบ้านตกจากระเบียงลงมาข้างล่าง เสียชีวิต
<แปะภาพประกอบ> <แปะภาพประกอบ>
เหตุการณ์ใน LINE Group กรรมการวันหนึ่ง
เป็นเสียงของลูกบ้าน
จุดนึงที่ได้เรียนรู้คือ เมื่อเราเป็นกรรมการ เราคือเสียงหนึ่งของลูกบ้าน ซึ่งอาจจะมีแนวคิดแบบเดียวกับเรา ดังนั้น บางครั้ง ต่อให้เราไม่ชอบตบตี ซึ่งเป็นนิสัยปกติ แต่เราก็ต้องเป็นปากเสียงที่ดังพอ ให้กับลูกบ้านที่คิดแบบเดียวกัน เพราะถ้าเราเงียบ และกฏระเบียบ หรือ ขั้นตอนปฏิบัติใดถูกนำมาใช้ เราเองนี่แหละที่จะเป็นคนที่อยู่ลำบากขึ้น
เรื่องนี้ ก็เป็นเรื่องที่ผมเห็นสำคัญที่ไม่ใช่แค่กรรมการเท่านั้น แต่ลูกบ้านเอง และ ประชาชนทุกคนเองก็เช่นเดียวกัน ในการเข้าไปมีส่วนร่วม ในกฏหมายที่อาจจะส่งผลกระทบกับเรา ผลักดันกฏหมายที่ควรมี บังคับใช้กฏหมายที่ควรจะเป็น และ ใช้อำนาจที่มี เพื่อปกป้องสิ่งที่เรารัก
เมื่อตอนเด็ก ผมชอบส่งรายละเอียดว่า โรงเรียนควรมีข้อปฏิบัติอย่างไร เพื่อให้ผู้ใหญ่เป็นผู้จัดการบังคับใช้ ตอนนี้ ผมคิดว่า เราไม่จำเป็นต้องรอให้เรามีอำนาจ หรือเราขาดปราศจากอำนาจแต่อย่างใด เราเพียงต้องใช้สิทธิ เสียง และพลังที่เรามี เพื่อทำให้สิ่งนั้นเกิดขึ้น ไม่ว่าจะในฐานะอะไร ผมคิดว่า จงสร้างเสียงที่ดังพอ ให้เกิดการเปลี่ยนแปลง ไปในทิศทางที่เราอยากเห็น และ อยากให้เป็น
